Ewidencja gruntów jako narzędzie wpływu na wartość nieruchomości

Gospodarka nieruchomościami wymaga porządku. Zapewniany on jest przez różnego rodzaju klasyfikacje i rejestry, w których niewątpliwe bardzo ważną rolę spełnia ewidencja gruntów. Zawiera ona w sobie szereg informacji o nieruchomościach, pozwala też urzędom naliczać podatki od nieruchomości. Na potrzeby jej funkcjonowania istnieje Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków z dnia 29 marca 2001 r. Zawiera ono w sobie szereg definicji i pojęć, które starają się porządkować ten rozległy obszar w taki sposób, by możliwe było sklasyfikowanie zarówno gruntów jak też wszelkich obiektów budowlanych na potrzeby ewidencyjne.

W kwestiach podatkowych na pomoc urzędowi stworzono stosowne ustawy: o podatkach i opłatach lokalnych, o podatku leśnym, o podatku rolnym. Urzędy dysponując stosownymi ewidencjami oraz przepisami podatkowymi starają się egzekwować od właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości daniny z tego tytułu. Ponieważ pieniądze stale są potrzebne, a kraj przez lata pozbawiany rodzimego przemysłu i staje się powoli jedynie nabywcą tego co jest niezbędne do życia jego mieszkańcom oraz musi realizować podjęte zobowiązania finansowe powstaje problem jak zapełnić ciągle poszerzająca się lukę. Okazuje się, że i tu z pomocą może przyjść nam ewidencja gruntów, z tym że na sposób mówiąc delikatnie zaskakujący. Na początek zarys historyczny jednej ze spraw. Pod koniec lat dziewięćdziesiątych XX wieku na obszarze jednej z warszawskich dzielnic małżeństwo stało się właścicielem działki budowlanej leżącej bezpośrednio przy drodze publicznej. Właściciele nieruchomości postanowili zabudować działkę budynkiem i otrzymali stosowne pozwolenie. Budynek powstał zgodnie z zatwierdzonym projektem, a obsługę komunikacyjną zapewniała ulica, do której jak wcześniej wspomniano działka miała bezpośredni dostęp. Po upływie pewnego okresu w operacie ewidencyjnym dotyczącym m.in. owej ulicy wprowadzono zmianę na podstawie wykazu zmian gruntowych polegającą na wydzieleniu działek o tzw. jednorodnym stanie prawnym. Powstało w ten sposób dwie nowe działki: pierwsza z nich (o szerokości od kilkunastu centymetrów do ca 2 m) przylega do istniejących po jednej stronie tej ulicy posesji i w ewidencji gruntów jest opisana jako tereny mieszkaniowe, druga zaś jako rodzaj użytku ma wpisany symbol dr, czyli drogi. Oczywiście stanowi ona ca ponad 95% powierzchni działki istniejącej przed zmianą w ewidencji gruntów. Celem doprecyzowania należy dodać, że przed zmianą i podziałem działki ulicznej w ewidencji gruntów stanowiła ona w całości użytek opisany symbolem dr, czyli drogi. Rzecz w tym, że zabudowana posesja utraciła tym samym dostęp do drogi publicznej, a skrupulatny urząd zaproponował jej właścicielom podpisanie odpłatnej umowy dzierżawy części działki oznaczonej jako tereny mieszkaniowe. Tym samym w świetle prawnych jupiterów zabudowana działka straciła dostęp do drogi publicznej co zapewne ma wymierny wpływ na deprecjację jej wartości, zaś urząd oczekuje z tego tytułu gratyfikacji finansowej. Właściciele nie zgodzili się na podpisanie umowy dzierżawy. Urząd dbając o finanse i rzetelne ich rozliczanie po kilku latach wytoczył właścicielom powództwo cywilne żądając wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowiącej własność miasta, a nie opisanej w ewidencji gruntów jako drogi, lecz jako tereny mieszkaniowe. Jest rzeczą niezaprzeczalną, że właściciele nieruchomości zabudowanej korzystają z gruntu miejskiego by dostać się do ulicy. Zapewne zapadnie stosowne orzeczenie, w którym Sąd wskaże jaką kwotę za owo korzystanie należy zapłacić. Czy jednak urzędnicza troska o budżet nie przekroczyła w tym wypadku granic absurdu i cała sprawa powinna mieć inny, niekoniecznie sądowy finał? I czy właściciel nieruchomości zabudowanej w ramach retorsji ma się teraz procesować z urzędem o odszkodowanie z tytułu spadku wartości nieruchomości pozbawionej działaniem urzędu dostępu do drogi publicznej? Jaka nauka płynie z tej sytuacji dla mieszkańców miasta? Ano zapewne taka: uważaj, by tam gdzie skruszał asfalt na drodze lub wyrwano płytki chodnikowe nie zrobiło się zielono, bo możesz utracić dostęp do drogi publicznej.

Drugi przypadek urzędniczej działalności jest już bardziej powiązany z zaniechaniami po stronie właściciela nieruchomości. Otóż przy takiej samej modernizacji ewidencji gruntów zdarza się, że działki opisywane wcześniej symbolem R oznaczającym grunty orne (w odpowiedniej klasie) były przez wiele lat nie użytkowane, a przyroda była bliskoJ. W związku z tą bliskością taksator zastał na gruncie … młody las. Zgodnie ze stanem faktycznym nastąpiła zmiana użytku: zamiast R pojawił się symbol Ls. Z pozoru nic złego – jak dbasz, tak masz. Niemniej ponieważ rzecz dzieje się w granicach Mazowieckiego Parku Krajobrazowego to okazuje się, że przy akceptacji tej zmiany przez właścicieli (większość gruntów tam położonych to własność prywatna) spotykają się oni z sytuacją, w której połączenie użytku Ls z położeniem gruntu w granicach Parku wyklucza możliwość jej zabudowy, która istniała dla tego gruntu kiedy był on opisany w ewidencji symbolem R. Nie trzeba nikogo przekonywać, że wartość gruntu z potencjałem do zabudowy oraz bez tego potencjału jest diametralnie różna. Tym samym jeśli zaspałeś Drogi Właścicielu zmiany dokonane na twojej działce w zapisach ewidencji gruntów, to wygląda na to, że następnym pokoleniom zostawisz nie grunt budowlany, ale las bez prawa zabudowy.