Kiedy ceny mieszkań przestaną rosnąć?

7 czerwca 2019

Kiedy ceny mieszkań przestaną rosnąć?

Ceny lokali mieszkalnych z rynku wtórnego w Warszawie od kilku lat systematycznie rosną. Nie są to wzrosty skokowe, niemniej trend jest bardzo wyraźny. By nie być gołosłownym, niżej zamieszczono analizy z dwóch różnych stołecznych lokalizacji.

Analiza nr 1 – wycena na podstawie cen jednostkowych

Wykonano analizę rynku sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym z terenu Gocławka (Praga Południe), z zasobów jednej z warszawskich spółdzielni mieszkaniowych. Badano okres listopad 2015 – marzec 2019. W próbce znalazło się 165 transakcji mieszkaniami o powierzchni w zakresie 32,90-79,30 m². Dotyczą one budynków z ulic: Jarocińska, Komorska, Ostrobramska, Tarnowiecka, Witolińska i Łukowska. Powstały one kilkadziesiąt lat temu. Wysokość budynków od 11 do 16 kondygnacji nadziemnych.

Rynek pod względem stopni cech istotnych można scharakteryzować następująco:

* – obliczeń dokonano w programie Excel, stąd mogą wystąpić nieistotne różnice jeśli chodzi o podane wartości

Rozkład cen całkowitych jest następujący (na tle powierzchni lokali):

Średnia cena jednostkowa wynosi ca 6128 zł/m². To oczywiście średnia z cen transakcyjnych nie skorygowanych ze względu na upływ czasu. Jeśli takiej korekty dokonamy, to wartość średniej znajdzie się z na poziomie ca 6874 zł/m². To efekt wzrosu cen w badanym okresie. Ceny jednostkowe w zależności od powierzchni lokalu układają się następująco:

Widać wyraźnie, że ceny jednostkowe spadają wraz ze wzrostem powierzchni. Analiza pokazuje kilka typów mieszkań z zasobów tej spółdzielni. Pierwszy to kawalerki o powierzchni ca 33 m² dla których wartość jednostkowa odczytana z linii trendu znajduje się na poziomie ca 7100 zł/m². Druga grupa dotyczy mieszkań dwupokojowych o powierzchni ca 47 m². Tu linia trendu znajduje się na poziomie ca 6300 zł/m². Ostatnią grupę stanowią mieszkania trzypokojowe, gdzie dominująca powierzchnia jest zbliżona do 60 m². Tu z kolei linia trendu przebiega na poziomie ca 5700 zł/m². Widać więc wyraźnie, że w starych zasobach wzrost powierzchni powoduje istotny spadek ceny jednostkowej.

Jeśli chodzi o zachowanie cen w czasie to pokazano je na wykresie poniżej:

Widać wyraźną tendencję wzrostową całkowitych cen wraz z upływem czasu.

Niżej transakcyjne ceny jednostkowe w zakresach cenowych (bez aktualizacji ze względu na upływ czasu):

Ceny zaktualizowane mają następujący rozkład w zakresach cenowych:

Na wykresie poniżej naniesiono ceny po aktualizacji ze względu na upływ czasu:

Porównując ceny transakcyjne z cenami zaktualizowanymi widać, że zniknął nam obszar cen poniżej 5000 zł/m² (minimum po korekcie to blisko 5300 zł/m²).

Po przeprowadzonej analizie wyżej zamieszczonych danych określono finalny, ekonometryczny model rynku wartości mieszkań w tej okolicy opisany równaniem:

Cena jednostkowa = -46600,3581+1,27046*Data transakcji-57,7187*Powierzchnia+504,5355*Cechy opisowe+117,8297*Kond.-od 11 do 15-58,8703*Kond.-od 3 do 10-199,9227*Kond.-ostatnia-113,9805*Kond.-parter

Podstawiając do tego równania cechy mieszkania, które nas interesuje możemy oszacować jego wartość na dowolny moment czasowy z badanego okresu.

Należy przy tym pamiętać, że program Excel datę zapisaną w formacie RRRR-MM-DD odczytuje jako liczbę. Data 1900-01-01 oznaczona jest jako 1.

Zestandaryzowane współczynniki równania regresji przedstawiają się następująco:

Według przedstawionej analizy ceny mieszkań od 1 stycznia 2016 roku do 1 stycznia 2019 roku wzrosły o blisko 31%. W tych wysokich blokach rynek „docenia” raczej wyższe położenia, z tym że bez ostatniej kondygnacji. Zauważalnie tańsze są również mieszkania na parterze (nie jest to jednak zasada ogólna, gdyż w nowych inwestycjach, na zamkniętych osiedlach ceny te zachowują się nieco inaczej).

Analiza nr 2 – wycena na podstawie cen całkowitych

Analiza dotyczy mieszkań na rynku wtórnym z części terenu Dzielnicy Śródmieście w Warszawie, z wysokich budynków (11 i 16-kondygnacyjnych) znajdujących się w okolicy stacji metra „Świętokrzyska”, za lata 2014-2018. Budynki te powstały kilkadziesiąt lat temu. W próbce znalazło się 110 transakcji mieszkaniami o powierzchni w zakresie 19,59-39,74 m². Rynek pod względem stopni cech istotnych można scharakteryzować następująco:

* – obliczeń dokonano w programie Excel, stąd mogą wystąpić nieistotne różnice jeśli chodzi o podane wartości

Rozkład cen całkowitych jest następujący (na tle powierzchni lokali):

Średnia cena jednostkowa wynosi ca 11 225 zł/m² przy średniej powierzchni wynoszącej ca 29,81 m².

Ceny jednostkowe w zależności od powierzchni lokalu układają się następująco:

Widać wyraźnie, kilka segmentów powierzchni (wydzielono 5 typów powierzchni lokali. Najwyższe ceny jednostkowe dotyczą lokali o najmniejszej powierzchni i sukcesywnie spadają wraz z jej wzrostem. Jeśli chodzi o zachowanie cen w czasie to pokazano je na wykresie poniżej:

Widać wyraźną tendencję wzrostową cen transakcyjnych wraz z upływem czasu.

Niżej ceny jednostkowe w zakresach cenowych:

Jednostką badaną była całkowita cena transakcyjna. Po przeprowadzonej analizie wyżej zamieszczonych danych określono finalny, ekonometryczny model rynku wartości mieszkań w tej okolicy opisany równaniem:

Cena zł = -2371331,6517+63,1525*Data transakcji+33176,8243*Cechy opisowe-139595,0250*Typ powierzchni-A-100164,0826*Typ powierzchni-B-27446,7033*Typ powierzchni-C-22168,5506*Typ powierzchni-D-3506,4127*Piętro-od 10 do 14-8036,9580*Piętro-od 2 do 9-12915,9703*Piętro-ostatnia-32645,3952*Piętro-parter

Niżej równanie regresji w formie tabelarycznej z pokazaniem wszystkich wielkości stopni cech istotnych:

Zestandaryzowane współczynniki równania regresji przedstawiają się następująco:* – obliczeń dokonano w programie Excel, stąd mogą wystąpić nieistotne różnice jeśli chodzi o podane wartości

Widać, że cechy istotne to: data (ceny rosły w badanym okresie), powierzchnia użytkowa (wyższe ceny całkowite przy wyższej powierzchni lokalu), cechy opisowe i położenie lokalu (najtańsze partery).

Według przedstawionej analizy ceny mieszkań od 1 stycznia 2016 roku do 1 stycznia 2019 roku wzrosły o ca 22,5%.

Podsumowanie

Obie analizy pokazują wzrost cen transakcyjnych w badanym okresie. Na tej podstawie trudno prognozować zachowanie rynku w przyszłości. Jest to związane z faktem, że przedstawione analizy dotyczą tego co było, a nie tego co będzie. Kiedy więc ceny mieszkań przestaną rosnąć? Gdy wzrośnie cena pieniądza pożyczanego przez banki. Kiedy to nastąpi? Zapewne nie wcześniej jak po wakacyjnym wypoczynku lub wyborach parlamentarnych, które bywają punktem granicznym różnych trendów. Jednak już teraz widać pierwsze oznaki nadchodzących zmian: jak pisze Puls Biznesu – indeks cen mieszkań spadł po raz pierwszy od dwóch lat. Czy to oznacza, że czeka nas spadek cen mieszkań? Po wzrostach kosztów budowy i zapowiedziach dalszego wzrostu płacy minimalnej może się okazać, że będzie to jedynie niewielka korekta.