Nieruchomość to wiązka praw – nabywaj je w komplecie, nawet w czasie wakacji

Życie jest bogate w wydarzenia, nieruchomości to bogactwo praw, które się posiada, bo brak posiadania nawet pozornie nieistotnej ich części rodzi kłopoty na lata.

W tym konkretnym przypadku kilkanaście lat temu przedmiotem obrotu była nieruchomość niezabudowana leżąca w okolicach Warszawy, w bardzo modnym rejonie, w otoczeniu domów jednorodzinnych i lasów. Ponieważ dostęp do drogi publicznej do niej mógł być realizowany wyłącznie w oparciu o służebność drogi koniecznej biegnącej po działce dawnego właściciela działki budowlanej (stanowiącej w ewidencji gruntów drogę i użytkowanej jako droga prywatna) w akcie notarialnym ustanowiono służebność przejścia i przejazdu. Do drogi publicznej było ca 130 m, znajdowały się w niej wszystkie niezbędne media, dodatkowo linia energetyczna biegła wzdłuż tejże drogi prywatnej. Nabywcy z radością przystąpili do budowy domu, elektrownia przydzieliła im stosowny zasób mocy i prace ruszyły pełną parą. Problemy pojawiły się, gdy budowniczowie domu wystąpili do dostawców mediów o wykonanie przyłączy do wodociągu, gazociągu i kanalizacji. Okazało się, że taka możliwość istnieje, ale w związku z tym, że media muszą być przeprowadzone gruntem stanowiącym drogę prywatną, to wymaga to zgody jej właściciela. Właściciel zgodę wyraził, niestety warunkiem była wysoka kwota do zapłaty na jego rzecz.

Do ugody nie doszło, sprawa trafiła do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności gruntowej polegającej na przeprowadzeniu do działki sieci energetycznej, gazowej i kanalizacyjnej oraz przyłączy do nich przez działkę drogową według mapy sporządzonej przez biegłego geodetę oraz polegającej na możliwości każdoczesnego dostępu do nieruchomości stanowiącej działkę drogową celem dokonania konserwacji bądź w razie awarii sieci lub przyłącza.

Tymczasem budowa domu posuwała się naprzód, gdyż jego właściciele sprzedali już swoje wcześniejsze lokum i musieli je na przestrzeni kilku miesięcy opuścić i planowanym miejscem przeprowadzki był nowy dom. Niestety, nie było w nim wody, gazu, kanalizacji, a jedynie tzw. prąd budowlany. Ponieważ życie toczy się dalej, a sprawa sądowa trwała w najlepsze na działce powstało własne ujęcie wody, zamontowano zbiornik gazowy będący zabezpieczeniem do ogrzania budynku i kanalizację lokalną w postaci szamba. W międzyczasie pełnomocnicy stron na przestrzeni kilku kolejnych lat przedstawiali w sądzie stanowiska stron i zapadały kolejne rozstrzygnięcia jakoś mało zbliżające sprawę do rozwiązania.

W efekcie właściciele domu postanowili zmienić zakres powództwa, wszak mieli już własną wodę, dostawy gazu zapewniały jego ogrzanie, nieczystości trafiały do szamba, w zasadzie należało tylko zmienić taryfę energii elektrycznej odpowiednią dla domów zgłoszonych do użytkowania. Ograniczenie polegało na ustanowieniu służebności gruntowej tylko w odniesieniu do energii elektrycznej. Przed biegłym postawiono tezę, w której zapytano go o ile zwiększy się wartość nieruchomości powodów na skutek ustanowienia na ich rzecz służebności gruntowej polegającej na przeprowadzeniu do nich sieci energetycznej i przyłącza przez działkę drogową według mapy sporządzonej przez biegłego geodetę oraz polegającej na możliwości każdoczesnego dostępu do nieruchomości stanowiącej działkę drogową celem dokonania konserwacji, bądź w razie awarii sieci energetycznej lub przyłącza do działki powodów.

Typowe, badawcze pytanie dla biegłego z zakresu szacowania nieruchomości. Biegły przeprowadził badanie w ten sposób, że sprawdził wszystkie transakcje jakie miały miejsce w tym obrębie na przestrzeni kilku lat. Następnie zbadał, które z tych nieruchomości w dacie sprzedaży miały zapewniony dostęp do energii elektrycznej (np. leżały przy drodze publicznej uzbrojonej w energię lub posiadały stosowną służebność). Okazało się, że wszystkie, poza działką powodów. Biegły zbadał więc średnie ceny działek w tym rejonie w czasie zbliżonym do daty nabycia tejże nieruchomości i porównał z ceną jej nabycia. Okazało się, że różnica jest nieistotna i w związku z tym za ustanowienie służebności jego zdaniem należy się 0 zł.

Biegły wskazał, że korzyść jaką otrzymały, to nie wzrost wartości nieruchomości, a jedynie różnica w cenie energii elektrycznej jaką zakupią od zakładu energetycznego mając wykonane przyłącze i założony licznik według taryf przewidzianych dla oddanych do użytku budynków jednorodzinnych, a stanem obecnym (tzw. „prąd budowlany”).

Sprawa ta pokazała mankamenty obowiązujących wówczas przepisów prawnych. Art. 93 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami mówił:

„3. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6.”

Ustawodawca zapewnia przy podziale nieruchomości dla nowotworzonych działek dostęp do drogi publicznej. Niestety, nie zadbał tu jednocześnie o media. Ponieważ dojazd i dojście do nieruchomości powodów odbywa się przez teren działki drogowej stanowiącej własność osoby fizycznej, wydanie decyzji podziałowej w takich przypadkach powinno być poprzedzone nie tylko analizą dostępu do drogi publicznej, ale również uregulowaniem kwestii dostępu do mediów (istniejących obecnie i docelowych).

Nabywcy kupili działkę, na której wybudowali dom, płacąc cenę jaka obowiązywała na ówczesnym rynku za działki budowlane z dostępem do drogi publicznej i możliwością przyłączenia energii elektrycznej. Nabyli jednak działkę nie posiadającą dostępu do tej energii. Można zapytać, czy gdyby w akcie notarialnym znalazły się zapisy mówiące o tym, że nieruchomość nie ma możliwości dostępu do mediów to czy do transakcji by doszło?

Reasumując, czy to wiosna, czy wakacje niech radość z nadziei na realizację marzeń o własnym domu nie przesłoni nam obrazu całości. Nieruchomość nabyta bez kompletnych praw zawsze przyniesie nam jakiś kłopot.